不動產「交換」有哪些稅賦？

不動產稅賦學問多，親屬間、朋友間的不動產交換，

其實只要抓到了稅賦基本現象，以交換代替買賣，說不定能夠省下更多稅，

好好規劃，大家都能成為房屋交換達人。

文／趙坤麟

坊間常有因父母將不動產標的錯給兒子；或當初門牌編訂子女間長久居住的標的住錯門牌；或手足間因需要互相更換房子；或因子女成年後搬出家中，認為夫妻已沒有住大房子的需求，剛好發現好友房子很適合自己，找仲介出售還得再找另一間房子太麻煩，如果能與好友互相交換房子有多好！這是可能的，而且稅法也有相關規範，不動產如何交換及有哪些相關稅賦將詳述如後。

「交換」可不可以享用自用住宅用地「一生一次」土地增值稅優惠稅率？有沒有契稅？需不需要真正支付價金？如果交換之價值不相當，是否有贈與稅？相關不動產「交換」稅賦不可輕忽，以免有遺漏被補課稅甚至罰款。

「交換」包含在土地稅法第34條所稱「出售其自用住宅用地」之內，換言之，「交換」等同「買賣關係」一樣，有價金支付之規範，如符合土地稅法第34條相關規定，自可享用「一生一次」與「一生一屋」之自用住宅用地優惠稅率之規定。且交換是就雙方各自繳納自己所出售土地之土地增值稅。

交換其建物需否繳納契稅？依契稅條例第三條規定，「買賣」與「贈與」其稅率都是6％，但畢竟雙方本意並非要先售後買，或先買後售，沒有投機置產因素，故交換在契稅上只有最低的2％。

交換其價款如何支付？雖土地稅法認定交換與買賣原因相同，但在支付價款上並非應全部支付，而是雙方約定合意價款，再就其差額如何來支付。

可不可以不再找補？如差額有逾贈與稅免稅額220萬元者，就其超過部分仍應依法申報贈與稅，並依核課稅額繳納。如隱匿不報經國稅局查得，不但要補課贈與稅，還有遭被罰之虞，不可心存僥倖。