都更建商如何「以大吃小」？

根據現行法規，處分全部之共有物，共有人及其應有部分都要超過半數，

或應有部分合計逾三分之二，其共有人數就可不計算。

若都更建商據此偽造其他共有人放棄「優先購買權」的切結書，

不妨提告建商偽造切結之事實。

文／趙坤麟

坊間常有「以大吃小」或「優先購買權」之糾紛，何謂「優先購買權」？就是指土地或建物出賣時，第三人或特定人依約定或法律規定，有依相同價格與條件優先承買之權利。

當事人可依私法自治原則基於交易需要，得為優先承買權之約定外，依現行法規，關於不動產優先承買權之種類，大致可分為下列幾種情況：

一、共有土地或建築改良物出售，其他共有人有優先承買權。

二、土地出售時地上權人、典權人、承租人有優先購買權。

三、出租耕地出賣時，承租人有優先購買權。

四、國民住宅及其基地出售、出典、贈與或交換，主管機關有優先購買權。

五、農地重劃之耕地出售，其優先購買權之次序如下：

（一）出租耕地之承租人。

（二）共有土地現耕之他共有人。

（三）毗鄰耕地之現耕所有權人。

六、土地徵收標售，被徵收之原土地所有權人或其繼承人，有依同樣條件優先購買權。

七、遺產管理人若基於「為保存遺產必要之處置」，則該遺產管理人對其他共有人應有部分，得主張其優先購買權。

本文特別以上述第一種情況所發生之優先購買權，也就是坊間最常有爭議的「以大吃小」來探討。