「一生一次」、 「一生一屋」知多少？

房地產的買賣，若持有土地時間愈久，土地增值稅的費用就愈高。事實上，政府有提供「一生一次」和「一生一屋」，可讓賣方減少繳納的土地增值稅，得以達到節稅，但需要符合稅法規定。

文／趙坤麟

坊間常看到房地產的買賣，因為移轉土地，賣方需要繳納土地增值稅，課徵土增稅的算法是以買進到賣出土地公告現值的漲價總數額，乘上不同級別的稅率，若持有土地時間愈久，土地增值稅的費用就愈高，也因此讓許多賣方苦不堪言。事實上，政府有提供「一生一次」和「一生一屋」兩種方案，讓長期持有土地的地主或多財產者可以減少繳納的土地增值稅，得以達到節稅。以下將分享一則案例，讓讀者更了解「一生一次」和「一生一屋」。

王自強（化名）名下有數間房子，其中有一棟在都會區的房子（約三十坪）要出售，想要使用「一生一次」的土地增值優惠稅率，於是，我建議他除了出售那間三十坪的房子之外，還可以將另外在都會區的那兩間以「買賣」名義一起出售給他的太太。根據一生一次的土增稅率的《土地稅法》第三十四條規定，土地所有權人出售自用土地面積只要「合計」不超過都市土地面積三公畝（約九○‧七五坪），或非都市土地面積不超過七公畝（約二一一‧七五坪），都可視為一次出售並按一○％自用優惠稅率核課，但必須「同天」訂定買賣契約且「同天」送件到任一個地政事務所的主管稽徵機關統一受理，例如房屋分別在臺中、高雄、花蓮，即在同天將文件送到上述其中的土地稅捐主管機關即可。

經細算王先生出售的那三間房子的土地可用到約八十坪，符合土地所有權人出售自用土地面積合計不超過都市土地面積九○‧七五坪。除此之外，土地出售前一年不能營業或出租，且本人或配偶、直系血親須在該房子設立戶籍。

值得注意的是，若兩間房子以「贈與」方式給太太的話，就不得享用「一生一次」的優惠稅，因為「贈與」並非「買賣」。

「一生一次」僅享有一次，以後若還要出售其他房子再享有優惠稅率，就只能規劃「一生一屋」，但使用「一生一屋」的前提下，必須先享用過「一生一次」後才可規劃。

「一生一屋」比「一生一次」的條件限制更嚴苛，請詳見表一。以我專業立場認為，「一生一屋」助益不多，倒不如多努力置產，將來遺產稅申報時做個總結，按當前的遺產稅對不動產的計價，土地依土地公告現值，而房屋依房屋評定價值核課其遺產稅，辦理繼承時其土地增值稅與契稅都免課稅，但遺產稅仍有一○％稅率，這不也與「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率相同、又遠比市價價格差距甚多。一般以擁有不動產較多且持有時間較長者較適合規劃以「一次多處」的「一生一次」。